Dentre as inúmeras inovações trazidas pela lei de conversão da MP 1085/2021, pontuaremos a seguir aquelas que entendemos mais relevantes para aqueles que atuam com o Direito imobiliário.
- Alterações na Lei de Incorporações (Lei 4.591/64)
Novas regras e simplificação do procedimento de destituição do incorporador da gestão do empreendimento (art. 43, §§1º a 5º, da Lei 4.591/64)
Reafirmou a obrigação do incorporador averbar a construção e responder pelos prejuízos da demora em caso de não cumprimento desta obrigação (art. 44, da Lei 4.591/64);
Permite a realização de incorporação imobiliária na atividade de alienação de lotes oriundos de desmembramento ou parcelamento quando vinculados a construção de casas isoladas ou geminadas, independentemente de vinculação à instituição de condomínio edilício. (art. 68, da Lei 4.591/64)
Com a equiparação, tal atividade pode se vincular às regras do regime de incorporação imobiliária e às normas legais a ela aplicáveis, como o patrimônio de afetação e o RET – Regime Especial de Tributação contido na Lei 10.931/2004.
2. Ratificação do Princípio da Concentração dos atos na matrícula. (art. 54, §1º e 2º da Lei 13.097/2015)
Inversão do ônus da prova ante a presunção de boa-fé, restabelecida e ratificada pela inclusão dos §§ 1º e 2º do art. 54 da Lei 13.097/2015. Desta forma, o novo dispositivo legal tenta pacificar a dúvida trazida pelo Código de Processo Civil de 2015, deixando claro que, para questionamento do negócio por fraude à execução, deve haver apontamento na matrícula ou prova da má-fé do adquirente.
3. Alterações na Lei de Registros Públicos (6.015/73)
3.1 Criação do sistema eletrônico de registros públicos (SERP);
O SERP foi instituído para viabilizar a interconexão de todos os sistemas de registros públicos: Registro de imóveis, Títulos e documentos, Registro Civil de Pessoas Naturais e de Pessoas Jurídicas, facilitando a consulta da existência de gravames, bem como da constituição de garantias reais. Consulta unificada via extrato – visa unificar os sistemas dos Cartórios de diversas especialidades – busca única de indicador pessoal com resultado nacional para acesso à indisponibilidade de bens moveis e imóveis.
O sistema deverá ser implementado até 31 de janeiro de 2023.
3.2 Dispensa de anuência dos credores dos imóveis confrontantes no procedimento de retificação da descrição do imóvel (art. 213, § 10, III, da Lei 6.015/73)
Caso o imóvel confrontante ao retificando possua direito real de garantia, dispensa-se a anuência do credor no procedimento de retificação, que prosseguirá sem a necessidade de que se apresente a anuência ou seja promovida a notificação do credor hipotecário.
3.3 Possibilidade de o registrador afastar impugnações injustificadas no procedimento da Usucapião Extrajudicial (art. 216-A, §10º da Lei 6.015/73)
Permite que o registrador identifique impugnações injustificadas e não as admita, dando seguimento ao regular procedimento, cabendo ao interessado requerer a suscitação de dúvida. Se entender justificada a impugnação, haverá remessa dos autos ao juízo competente da comarca do imóvel.
3.4 Alteração da redação do art. 237-A para evidenciar que a cobrança de emolumentos único, durante a fase de obra, aplica-se para qualquer empreendimento na modalidade parcelamento do solo (loteamento e desmembramento) e, inclusive, para o ato de averbação da construção;
3.5 Possibilidade de abertura de matrícula durante a fase de incorporação imobiliária (237-A, §4º Lei 6.015/73).
A previsão expressa, da possibilidade de abertura de matrícula por solicitação do interessado, põe fim a uma discussão quanto à possibilidade de abertura de matrícula na fase de incorporação imobiliária, o que contribui para uniformização do procedimento registral.
3.6 Desjudicialização da Adjudicação extrajudicial compulsória (art. 216-B, da Lei 6.015/73)
A nova legislação passa a permitir o procedimento de adjudicação compulsória de forma extrajudicial, através do qual comprador (ou cessionário) e vendedor (adjudicação compulsória inversa) podem obter título necessário para transferência da propriedade do imóvel, perante o RGI, quando a parte adversa se recusar a formalizar o título definitivo.
O procedimento exige: i) a representação por advogado; ii) que o título contenha os elementos essenciais ao negócio jurídico – partes, objeto e preço; iii) que o negócio jurídico tenha sido celebrado em caráter de irrevogabilidade; iv) haja comprovação da quitação das obrigações; v) ausência de negativa da outra parte a conclusão do ato.
3.7 Procedimento extrajudicial de cancelamento do compromisso de compra e venda por falta de pagamento no registro de imóveis (art. 251-A, da Lei 6.015/73)
Estabeleceu regras específicas para o cancelamento do registro da promessa de compra e venda no RGI.