Em dezembro de 2024, a Receita Federal publicou a Instrução Normativa nº 2243/2024, que promoveu alterações da IN nº 2179/2024, a qual regulamenta a aplicação do Regime Especial de Tributação (RET) aplicável às incorporações em geral e às incorporações e construções contratadas no âmbito dos Programas Minha Casa Minha Vida e Casa Verde e Amarelo. 

Dentre as alterações mais relevantes trazidas pela IN 2243/2024, destacam-se:

i) Estabeleceu que o RET-incorporação é aplicável, também, ao condomínio de lotes de que trata o artigo 1.358-A do Código Civil;

ii) Estipulou que, para que haja seja indeferida a aplicação do RET à Optante com fundamento na existência de sentenças condenatórias decorrentes de ações de improbidade contra a Optante ou de sanções penais impostas por atos lesivos ao meio ambiente, tem que ter havido o trânsito em julgado da condenação, e, ainda, aplicação de pena de proibição de receber benefícios ou incentivos ficais;

iii) Estabeleceu a necessidade de que, no caso das Sociedades em Conta de Participação (SCP), o requerimento de opção pelo regime, apesar de realizada pelo sócio ostensivo, deverá ser feito vinculado ao CNPJ da própria SCP. Por este motivo, é importante que o CNPJ da SCP tenha sido criado antes do registro da incorporação.

iv) Estipulou a obrigatoriedade do procedimento de habilitação estabelecido na IN 2179/2024 a partir de 31 de março de 2025. Até esta data, a opção é considerada efetivada quando atendidos os seguintes requisitos: a) protocolo de processo por meio do Portal E-cac; b) inscrição prévia de cada incorporação afetada no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas; c) atendimento das condicionantes previstas no artigo 5º da IN 2479/2024, para ser possível a opção pelo RET.

O procedimento de habilitação, que já estava previsto na IN nº 2179/2024 e que deverá obrigatoriamente ser observado a partir de 31 de março de 2025, envolve as seguintes etapas:
a) Apresentar requerimento da opção pelo regime via internet, por meio de serviço digital já disponibilizado no site da RFB, em que deverá prestar as informações que lhe forem solicitadas e declarar que contra si, seus sócios majoritários ou administradores não há impedimentos legais à obtenção de benefícios fiscais, devendo ser anexada ao requerimento cópia digitalizada da certidão de ônus do imóvel, que indique a cadeia dominial, o registro da incorporação e a averbação do termo de afetação;
b) A habilitação da incorporação ao RET será declarada por meio de Ato Declaratório Executivo emitido por Auditor-Fiscal da Receita Federal após a realização, de ofício, da inscrição da incorporação no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica vinculada ao evento “109 – Inscrição de Incorporação Imobiliária – Patrimônio de Afetação”.

A inobservância do procedimento de habilitação implicará o indeferimento do requerimento por meio de despacho proferido pelo Auditor-Fiscal, sendo facultado ao requerente apresentar recurso contra a decisão no prazo de 10 dias da data da ciência da decisão. Se o Auditor-Fiscal que proferiu a decisão não a reconsiderar, encaminhará o recurso ao titular da unidade no prazo de 5 dias. A decisão proferida no âmbito do recurso será definitiva em âmbito administrativo.

Outras alterações foram realizadas visando apenas dar uma maior clareza à redação das normas, sem promover efetivamente uma modificação nos regramentos que haviam sido estipulados anteriormente. De acordo com a Receita Federal, o objetivo da IN nº 2243/2024 foi esclarecer questões trazidas pelo setor da construção civil relativas à tributação nessas atividades, para garantir maior segurança jurídica.